בתים משותפים זקוקים לאיזו מסגרת התנהלותית שתאפשר להם איכות חיים ויחסי שכנות טובים לאורך זמן. באופן טבעי דעות יכולות להיות חלוקות בנושאים הנוגעים ברכוש המשותף של הדיירים בבית, לדוגמה חדר האשפה, חדר המדרגות, הגינה, מערכת ההסקה, המעליות. תקנון בתים משותפים שומר על החובות והזכויות של כל הדיירים.
מהו תקנון בתים משותפים?
הרי בכל בית משותף מצוי רכוש פרטי (הדירות הפרטיות) ורכוש משותף: כל המצוי סביב לבית ואינו פרטי כגון הקירות החיצוניים של הבית, המקלט, חדר המדרגות הגינה וכדומה. תקנון בתים משותפים הוא הכלי המצוי בידי דיירי הבניין המשותף על מנת לשמור על התנהלות תקינה באשר לחובות ולזכויות שיש לכל אחד מהם באשר לרכוש המשותף.
חוק המקרקעין קבע תקנון אחד אותו ניתן להחליף בתקנון מיוחד בהתאם לתהליך על פי חוק. תקנון זה נחשב חוזה מחייב המציג את כל הנושאים הנוגעים בבית הדירות. ניתן להוציא אותו גם כאשר קיים מצב בו כל הדירות הן תחת בעלותו של אדם אחד.
שינוי התקנון בהתאם לחוק
לפני רכישת דירה מומלץ לבדוק בלשכת רישום המקרקעין את תנאי התקנון. זאת משום שהמבנה יכול להיות בעל תקנון שונה מהמצוי. בעלי הדירות יכולים לשנות את התקנון במידה והתקבלה החלטה על פי רוב (שני שלישים של הדיירים בעלי הדירות שהרכוש המשותף קרוב לדירות שלהם).
אך חשוב לציין כי קיימים סעיפים המתייחסים לכל בעלי הדירות בבית המשותף המגנים על הזכויות של בעלי הדירות גם אם לא הצביעו בעד השינוי של התקנון. כלומר, אין אפשרות לשנות תקנון אם אין הסכמה מפורשת של כל בעלי הדירות לגבי נושאים מסוימים כגון: תשלומים והצמדה של רכוש משותף לדירות ללא הסכמת כל בעלי הדירות. חשוב לציין כי בעל דירה גדולה יותר (נניח כפולה בגודלה) מדירה אחרת יהיה בעל זכויות כפולות מאשר בעל הדירה הקטנה יותר, הווה אומר כוח השפעתו גדול יותר בהצבעה.
ועד הבית של הבית המשותף
בית משותף בישראל הוא בית (בו ישנן שתי דירות ומעלה) אשר רשום בפנקס הבתים המשותפים. לאחר כתיבת תקנון בתים משותפים אחראי ועד הבית ליישמו. נציגות זו מונה אדם אחד או חמישה אנשים. אלה מייצגים את תושבי הבניין מול רשויות שונות ומנהלים את כל הכרוך בתחזוקה של הבית המשותף ועוד.
מי מחויב לתקנון הבית המשותף?
אין ועד הבית יכול לפעול נגד התקנון שנכתב אבל כל תקנון בתים משותפים יכול להיכתב מחדש על פי תנאים קבועים בחוק. התקנון מחייב גם מי שרכש דירה בבית משותף לאחר שהוא נכתב. כל בעלי הדירות חייבים לפעול בהתאם לתקנות.
לדוגמה: במקרים בהם מבצע בעל דירה שינוי בדירה שלו העלול לשנות את פני הבית, לסכן דירה אחרת, או לפגוע ברווחת הדיירים, הוא חייב לקבל את אישורם של הדיירים באספה כללית. תקנון בתים משותפים מגן עליהם. מצד שני, יכול בעל דירה לדרוש תיקון במרחב ציבורי של הבית אם ישנם ליקוי בניה או סכנה לדירתו מסיבה מסוימת הנובעת מהרכוש הציבורי בבניין.
