בחודש מרץ 2005 התקבלה ואושרה על ידי ממשלת ישראל "תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה" הידועה כיום יותר בשם תמ"א 38, אשר קובעת כי מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם לפני ה-1 בינואר 1980, למעט מבנים העומדים בתקן ישראלי (ת"י) 413, מוגדרים כמבנים העלולים להינזק ולקרוס במהלך רעידת אדמה. במסגרת תמ"א 38 קבעה ממשלת ישראל שבעקבות התחזיות המראות כי הסבירות לרעידת אדמה בישראל גבוהה, יש לחזק את המבנים המסוכנים ולהביאם למצב שלא יקרסו במקרה של רעידת אדמה חזקה.
עד שנת 1975 לא היה קיים כל תקן מחייב בנושא בניה עמידה בפני רעידות אדמה. בשנת 1975 אושר תקן ישראלי 413 ובמקביל הוצאו תקנות המחייבות כל מבנה חדש בעמידות בפני רעידות אדמה, וכל מבנה חדש הנבנה כיום בארץ מחויב לעמוד בהן.
הבעיה העיקרית העיקרית שעמדה בפני יוזמי תמ"א 38 היא המשאבים הכספיים הגדולים הדרושים לצורך חיזוק המבנים הנמצאים בסיכון, הגורמים לכך שלרוב אוכלוסיית המדינה אין את היכולת לעמוד בהוצאות אלה. על מנת להקל על בעלי הנכסים, התקבלה הצעה האומרת כי בעלי נכסים אשר יהיו מעוניינים בחיזוק המבנה, יוכלו לקבל תמריץ כלכלי לביצוע החיזוק בצורת תוספת זכויות בנייה מן המועצה האזורית או העיריה בה נמצא הבניין. משמעותה של תוספת זכויות הבניה היא שבניין שבחר לבצע חיזוק נגד רעידות אדמה יוכל במקביל גם להרחיב ולשפר את הדירות הקיימות במבנה, וכמו-כן לבנות יחידות דיור נוספות במבנה באמצעות סגירת קומת עמודים, תוספת קומה או תוספת אגף. את תוספות הבנייה ניתן יהיה להעביר לבעלותו של קבלן, שיבצע בתמורה את עבודות ההתאמה לתמ"א 38 ללא כל הוצאה כספית מכיסי דיירי הבניין, או שניתן יהיה למכור את יחידות הדיור החדשות, ולחלק את התמורה, לאחר ניכוי ההוצאות, בין דיירי הבניין.
מבנים עליהם תמ"א 38 אינה חלה
תמ"א 38 אינה חלה על מבנים שהתקן פטר אותם, לדוגמא:
- מבנים עד שתי קומות בשטח של עד 400 מ"ר.
- מבנים שאינם מאוישים רוב הזמן כגון מחסנים.
- מבנים שנקבעו להריסה על פי תוכנית או על פי צו סופי של בית משפט.
אישורים נדרשים
במסגרת תמ"א 38 נקבע כי תוספת יחידות דיור בשטח הרכוש המשותף אינה מצריכה את אישור כל דיירי הבניין, ומספיק רוב של שני שלישים מבעלי הדירות. במידה והשינוי המבוקש הוא חיזוק בלבד של המבנה, נדרש רוב של 51% מדיירי הבניין בלבד. עם זאת בכדי לקבל אישור לחיזוק מבנה נדרשת בדיקה של מהנדס שיקבע את עמידות המבנה ברעידות אדמה, ומתוך כך את הצורך לבצע חיזוק.
היטלים ומיסים
בכדי לעודד את דיירי המבנים המסוכנים לבצע את השיפוצים הנדרשים על-ידי תמ"א 38, הוחלט להעניק פטור חלקי של היטל ההשבחה (90%) באזורי הביקוש ופטור מלא בפריפריה. בנוסף, ניתנים פטורים לעניין מס שבח ורכישה (פטורים אלו אינם חלים על יזמים, ואלו ישאו בהצאות מס רכישה בגובה 5%).
מקרים בעייתיים
התוכנית חלה על כל שטח מדינת ישראל, אך התמריצים הקבועים בה (הוספת זכויות בניה) לעיתים קרובות אינם מספקים מענה במספר מצבים:
- אזורי הפריפריה - מאחר ושם ערכן של תוספות הבניה נמוך יותר מאשר ערכן של תוספות בניה דומות באזור המרכז. מצד שני, אזורי הפריפריה (כגון העיר בית שאן) הם לעיתים דווקא במוקד הסיכון לפגיעה במהלך רעידת אדמה.
- מבני ציבור - מבני ציבור בכלל, ומוסדות חינוך בפרט, אינם יכולים להנות מן התמריצים הכלכליים המוצעים במסגרת תמ"א 38.
- מבנים בבעלות חברות משכנות - הדיירים בבתים הנמצאים בבעלות חברות משכנות אינם נהנים מן התמריצים הקבועים בתוכנית, ולכן על היוזמה להגיע מן החברה המשכנת.
העברת תוספת זכויות בניה לקבלן
דיירי בניינים רבים בוחרים להעביר בהסכם חתום את זכויותיהם בתוספת הבנייה אל קבלן מבצע, בכדי שזה ירחיב את המבנה, ויבצע שיפורים שונים במבנה וביחידות הדיור הקיימות, כגון:
- חיזוק המבנה בפני רעידת אדמה לפי הדרישות המפורטות במסגרת תמ"א 38
- שיפוץ ושיפור של חדרי מדרגות
- הוספת מעלית
- שיפוץ ושיפור של חזית המבנה
- שיפוץ ושיפור חדרי האשפה
- שיפור גינה וחנייה
- הוספת חדר ביטחון (ממ"ד)
- ביצוע הרחבת דירות (מותנה באישור מן העירייה)
- הוספת מרפסת שמש
כללים לפני חתימה עם קבלן המבצע במסגרת תמ"א 38
חשוב לזכור, שעסקה במסגרת תמ"א 38 היא עסקת מקרקעין לכל דבר, ודיירי המבנה המחוזק מוכרים לקבלן המבצע את זכויות הבנייה שלהם במבנה.
בעקבות כך, פגישה ראשונית של דיירי המבנה החושבים לבצע חיזוק מבנה במסגרת תמ"א 38, חייבת להתבצע בנוכחות עורך דין מומחה לתמ"א 38, אשר נבחר לייצג את הדיירים במסגרת מימוש התכנית. מחובתו של עורך הדין להסביר לדיירי הבניין את מהות התכנית, במה היא כרוכה (אי נוחות במהלך ביצוע עבודות הבנייה), ואת זכויותיהם וחובותיהם במהלך ביצוע חיזוק המבנה במסגרת תכנית מתאר ארצית זו. על עורך הדין לבצע מעקב אחר עמידת הקבלן בתנאי ההסכם, ובסיומה רושם את צו הבית המשותף כנדרש בתוכנית.
לפני חתימה עם הקבלן, חייבים לבדוק:
- מיהו הקבלן המבצע?
- יש לבדוק את יכולתו הכלכלית של הקבלן
- יש לבקש מן הקבלן שיציג פרויקטים הקודמים בהם היה מעורב או שאותם ביצע
- יש לוודא כי הקבלן ביצע בעבר פרויקט לפי תמ"א 38
- יש לגשת לפרויקט בו היה מעורב או ביצע הקבלן המיועד, ולבדוק האם אכן הוא ביצע אותו
- יש לשוחח עם דיירי המבנה ולהבין האם היו מרוצים מעבודתו של הקבלן
- יש לוודא שהקבלן המבצע הוא קבלן רשום בפנקס הקבלנים
- יש לוודא שלקבלן יש פוליסת ביטוח תקפה, ושהיא תואמת את דרישות תמ"א 38
- יש לוודא שברשותו של הקבלן כלים, אמצעים ועובדים לטובת ביצוע עבודות חיזוק המבנה, במסגרת לדרישות תמ"א 38
