קניית דירה מסתמנת כאחד מן האירועים המשמעותיים בחייו של כל אדם. מדובר באחת מן הרכישות היקרות ביותר בחיי האדם ובתהליך מורכב הרצוף בהחלטות ובבירוקרטיה מעייפת.
על אף העובדה, כי מדובר בתהליך יקר ומורכב, זוגות רבים בוחרים שלא להתייעץ עם עורך דין למקרקעין ומחליטים "לחסוך בהוצאות" ולקנות את דירת חלומותיהם ללא כל ייעוץ משפטי, עובדה אשר עשויה לעלות להם ביוקר במידה והנכס יתגלה כמעוקל, משועבד ואף גרוע מכך אם יתברר כי קיים עליו צו הריסה.
לכן, מוטב אם תחסכו מעצמכם את עוגמת הנפש ועוגמת הכיס ותחשבו צעד אחד קדימה ותשקיעו בשכירת שירותיו של עורך דין מנוסה המתמצא בתחום המקרקעין, שיוכל לממש האינטרסים האישיים שלכם בעת עריכת חוזה קניית דירה מול הקבלן או מול בעל הנכס.
מדריך קניית דירה זה, מבקש להעניק לקוראים עצות וטיפים בנושא קניית דירות בישראל ומהם הצעדים הנכונים בעת רכישת נכסי דלא ניידי.
שלב ראשון – מציאת מקורות מימון
השלב הראשון, כאמור, בתהליך קניית הדירה כרוך במציאת מקורות מימון לרכישת הנכס. אנו ממליצים לכם, לערוך סקר שוק רציני ומקיף ולבחון מהן הצעות המימון המשתלמות ביותר שתוכלו לקבל מן הבנקים עבור קניית דירה יד שנייה או רכישת דירה חדשה מקבלן. ובהתאם ליכולות המימון, מטרותיכם ותקציבכם תוכלו למצוא את הדירה האידיאלית לכם.
שלב שני – החיפוש אחר הנכס המתאים
קניית דירה היא השקעה לטווח ארוך ולכן בבואכם לבחון נכסים פוטנציאליים לקנייה ולמגורים, עליכם לבחון היטב את כלל הגורמים העשויים להשפיע על תשואת הנכס ועל איכות המגורים, לרבות: מוסדות חינוך איכותיים, סביבה ירוקה, מרכזי קניות נגישים, שירותים שונים לתושבים, תחבורה ציבורית, אזורי תעשייה, אנטנות סלולאריות ועוד. שכן כל הפרמטרים הללו עשויים להשפיע על מחירו העתידי של הנכס.
שלב שלישי – מציאת הנכס וקבלת החלטה
זהו, הגעתם לנחלה, מצאתם את דירת חלומותיכם ואתם מעוניינים לרכוש אותה, אולם טרם קניית הדירה וודאי הנכם חוככים בדעתכם אם כדאי לכם לחתום על זכרון דברים טרם החתימה על חוזה קניית דירה או לאו. ובכן, התשובה לפניכם בפרק הבא.
שלב רביעי – זיכרון דברים קניית דירה
האם כדאי לחתום על זיכרון דברים טרם רכישת הדירה או לאו ? ובכן, תחילה נבקש להסביר את משמעות המושג זיכרון דברים. אם כן, זיכרון דברים הינו חוזה ככל החוזים בו מצוינים שמותיהם ותעודות הזהות של הבאים בעסקה וכן מפורטים כל התנאים ופרטי העסקה בנושא רכישת הנכס, לרבות: מחיר הדירה, מפרט הדירה, מועד העברת התשלום לבעל הנכס ומועד מסירת הדירה, כל זאת ועוד חתימת שני הצדדים הבאים בעסקה.
בהתחשב בעובדה כי זיכרון דברים הוא חוזה לכל דבר ועניין, אזי הפרתו מחייבת הטלת קנס כספי על הגורם שהפר את העסקה. לכן, מוכר דירה אשר מחרב את אחד מסעיפי החוזה ולפתע מחליט כי אין ברצונו למכור את נכסו, צפוי לקבל "צו עשה" מטעם בית המשפט, המחייב אותו למכור את דירתו או לקבל קנס כספי.
מכאן אנו למדים, כי טרם קניית הדירה מוטב לחתום על זיכרון דברים על מנת להבטיח את זכויותיכם לנכס ולקבלת פיצוי כספי הולם במידה ותזדקקו לכך.
שלב חמישי – בדיקת הנכס
טרם עריכת חוזה קניית דירה, עליכם לערוך בדיקה קפדנית ומקיפה לנכס, במידה ומצאתם כי מצב הנכס תקין עליכם לציין זאת בחוזה המכר של קניית הדירה.
בעת בדיקת הנכס, עליכם לבחון את הפרמטרים הבאים:
- בדקו אם הדירה בה אתם חפצים נבנה על פי היתר, ללא חריגות ובהתאם להנחיות תכנון בניין ערים. בדיקה זו תוכלו לבצע מול לשכת מהנדס העיר.וכמו כן תמיד ניתן להשתמש בשירותי בדק בית לצורך כך
- בדקו אם על הדירה האמורה קיים צו משפטי או צו הריסה.
- במידה והנכס המיועד הינו בית צמוד קרקע, עליכם לבדוק מהן זכויות הבנייה הקיימות בהתאם לתב"ע האזורי.
- עליכם לוודא כי הנכס לא ממושכן וכי בעל הנכס איננו מחויב לתשלום משכנתא. תוכלו לבצע זאת במשרד של רשם המשכנתאות.
- וודאו כי מלבד משכנתא הרשומה לטובת בעל הנכס, אין רשומות על זכויות של צד שלישי על הדירה.
- וודאו אם קיימת הפקעה על מגרש הנכס או על הדירה עצמה.
- וודאו אם בסביבת מגוריכם מוצבת אנטנה סלולארית.
- אם ברצונכם לבצע קניית דירה מקבלן באזור חדש, מוטב לברר אם בסביבת מגוריכם יבנו מבני ציבור כגון: בתי ספר, פארקים, גנים, תיכונים, מרכזי קניות ועוד, שכן פרמטרים אלו עשויים להשפיע על ערך הנכס העתידי.
שלב שישי – עריכת חוזה לקניית דירה
בשעה טובה החלטתם על קניית דירה חדשה וכעת הינכם ניצבים בפני המשוכה האחרונה: עריכת חוזה קניית דירה.
במידה ולא דאגתם לחתום על זיכרון דברים, עליכם לוודא את הפרטים הבאים עם מוכר הנכס ולהגיע עימו להסכמה ברורה בנושאים הבאים:
- מועד פינוי הדירה.
- שווי עסקת קניית דירה.
- איזו תכולה נותרת בדירה.
- אופן ומועד התשלומים בעבור קניית דירה.
במידה ואתם רוכשים דירה הרשומה בטאבו, עליכם לדאוג כי יצורפו לחוזה קניית דירה המסמכים הבאים:
- עליכם לצרף אישור מטעם מוכר הדירה על פטור מתשלום ממס רכוש וממס מכירה.
- עליכם לצרף אישור לפטור מס שבח.
- בעת החתימה על חוזה קניית דירה עליכם לחתום על ייפוי כוח על מנת להעביר את הבעלות על הדירה.
- וודאו כי שטרי המכר של הדירה הינם חתומים כראוי בהתאם לאישורו של עורך הדין.
- במקרים בהם הייתה משכנתא על הנכס, עליכם לקבל אישור מן הבנק כי המשכנתא סולקה.
- עליכם לצרף אישור מטעם העירייה או המועצה הפוטר אתכם מתשלום היטל ההשבחה המיועד לרשם המקרקעין.
- וודאו כי כל החובות והתשלומים עבור חברת מקורות, בזק, חשמל וועד הבית נוכו ושולמו טרם כניסתכם לדירה.
- וודאו אצל רשם המשכונות כי דירתכם איננה ממושכנת.
אם החלטתם על קניית דירה הרשומה במנהל מקרקעי ישראל, עליכם לוודא כי צורפו המסכמכים הבאים לחוזה:
- אישור של מנהל המקרקעין.
- הגישו בקשה חתומה על העברת זכויות השכירות מטעם מוכר הדירה.
- אישור מטעם רשם המשכונות.
לסיכומו של עניין, אם ברצונכם להבטיח את זכויותיכם על הנכס ולמנוע בעיות עתידיות, השקיעו את מיטב כספיכם במציאת עורך דין המתמחה בענייני מקרקעין על מנת לערוך חוזה קניית דירה העונה לאינטרסים ולצרכים האישיים שלכם.
