התרשלות של קבלנים, טעויות אנוש או שימוש בחומרי גלם לא מתאימים או איכותיים מביאים עמם ליקויי בנייה. ישנם לא מעט מקרים בהם דיירי בתים חדשים שרכשו דירה חדשה היישר מהקבלן מופתעים לגלות ליקויי בנייה חמורים שמסכנים את דיירי הבית. מיד עם זיהוי המפגע יש לפנות אל עורך דין ליקויי בנייה לקבלת ייעוץ ראשוני ופנייה אל הקבלן.
על פי הגדרת החוק, ליקויי בנייה הם מקרים בהם קיימת "אי התאמה" בין התכנון והחומרים בהם נעשה שימוש בעת בניית דירה לבין תכנון וחומרים המוגדרים באחד מן המקומות הבאים:
- חוזה קניית דירה או חוזה קניית בית
- מפרט המגדיר את הדירה או הבית
- תקן נהוג או מחייב לבנייה
- תקנות הבנייה
במידה וגילית "אי התאמה" מאחד מן הסוגים הללו בעת הכניסה לדירה או לבית, קיימת בידך אפשרות לתבוע את הקבלן הבונה תביעת פיצויים
הניסיון המקצועי של עורך הדין מאפשר לו לבצע הערכת מצב מהירה ולקבוע האם ישנה עילה לתביעה. רכישת בית דורשת השקעה כספית משמעותית. רוב הרוכשים סומכים בעיניים עצומות על הקבלן ולא טורחים להגיע לאתר הבנייה ולפקח על העבודה. בעלי הדירות החדשים נדרשים לעבוד לא מעט שעות נוספות בכדי לממן את הרכישה. אין באפשרותם להגיע לעתים קרובות לאתר הבנייה ולפקח.
יש לציין כי אין לאדם רגיל את היכולת המקצועית לפקח על עבודת הבנייה ולאתר בשלבים מוקדמים ליקויים או רשלנות. תביעות ליקויי בנייה מוגשות לרוב רק לאחר אכלוס הדירה וחשיפת הליקויים. דיירים אחראים שמזמינים בדיקת בדק בית לאיתור ליקויים לפני הכניסה אל הבית יוכלו להקדים לפתור את הבעיה ולדרוש מהקבלן מענה מלא.
מפתיע כמה מעט אנשים טורחים לבצע בדק בית בדירה חדשה שהם רוכשים עוד לפני הכניסה אליה. רובנו סומכים על הקבלן שלנו בעיניים עצומות, כאשר בפועל לא חסרות טעויות, התרשלויות או טיוחים שיוצרים ליקויי בניה חמורים. אז איך מגישים תביעות ליקויי בניה?
נתחיל קודם כל מההתחלה. אם יש ברשותכם אפשרות כלכלית למנות מפקח בניה מטעמכם עוד בשלב הבניה – מה טוב. אם לא, יש לבצע בדק בית עוד טרם הכניסה לדירה החדשה. רצוי לגלות ולתקן את הליקויים עוד לפני שעברתם לגור בדירה, וגם אם הכל נראה תקין ואתם לא רואים כלום – זה לא אומר שאין. רק עין מקצועית תוכל לגלות את הליקויים.
אם לא עשיתם בדק בית מבעוד מועד ואתם כבר גרים בדירה אך פתאום מבחינים בבעיות שונות בבית, זה הזמן לפעול. ליקויי בניה יכולים להיות כאלו שממש מסבים נזק למבנה ומסכנים את המתגוררים בו ואותם יש לתקן מיד, אך הם גם יכולים להיות סטיות מתקן הבניה שאותן אולי לא ניתן לתקן אך הן מובילות לירידה בערך הדירה, ועל זה יש לפצות.
תקופת בדק
במידה והתגלו ליקויי בנייה, ויש ברצונך להגיש תביעת פיצויים בגינם, עליך לעשות זאת בתוך שלוש שנים מן היום בו הסתיימה "תקופה הבדק" עבור הבית או הדירה. רבים אינם מודעים לכך שבחוק בישראל מוגדר הנושא של תקופת הבדק, כלומר, תקופה שבה עדיין יש אחריות לקבלן על המבנה והדירות שבו.
תקופת הבדק מתחילה ביום בו נכנסת לדירה או לבית, ומסתיימת על פי הרשימה הבאה:
| משך תקופת הבדק |
סוג ליקוי הבניה |
| שבע שנים |
קילופים מהותיים בחיפויים חיצוניים |
| חמש שנים |
סדקים אשר עוברים בקירות או בתקרות |
| שלוש שנים |
חדירת רטיבות בקירות, במקלט או בגג מכונות מנועים או דוודים קילוף חיפויים בחדרי מדרגות שקיעת מרצפות בקומת קרקע שקיעת מרצפות בחנייה, במדרכה או בשבילים אשר בשטח הבניין
|
| שנתיים |
ליקויים במערכת האינסטלציה, ההסקה או במרזבים. |
| שנה אחת |
כל אי התאמה אשר אינה מוגדרת כ"יסודית" |
נקודה מרכזית שיש להתייחס אליה היא שתקופות אלה נקבעות באופן אבסולוטי בחוק, בלי קשר למאפיינים של רוכש הדירה או הקבלן. לא ניתן לקצר או להאריך אותן, אפילו כאשר יש הסכם חתום בין רוכשי הדירה לבין הקבלן על כך.
תביעות ליקויי בניה נפוצות
ישנם כל כך הרבה ליקויי בניה נפוצים, ורבים מאיתנו בכלל לא יודעים לזהות אותם, בטח שלא בזמן. סדקים בקירות או צבע לא אחיד יכולים להיות סימן לעבודה מרושלת שמסתירה בעיות חמורות. הנה כמה מליקויי הבניה הנפוצים שמובילים לתביעות משפטיות מול הקבלן:
- מפגעים בטיחותיים - בעיות איטום שמובילות לרטיבות אשר עלולה להוות מפגע בריאותי לדיירים, סטיות בהרכבת השלד והיסודות שעלולות לסכן את יציבות המבנה, רצפות עקומות ועוד
- מפגעים הקשורים לנוחות הדיירים - בעיות באיטום האקוסטי בין הדירות השונות, בעיות באיטום התרמי המובילות לחדירת חום או קור מוגזמת מבחוץ, מפגעים אסתטיים שונים ועוד
- מפגעים שעלולים להוריד את ערך הדירה - חדרים קטנים יותר מהמוצהר במפרט הדירה, תקרות נמוכות מהתקן, בנייה עקומה ועוד
קיימים כמובן ליקויים מסוימים השייכים ליותר מקטגוריה אחת, ובהתאם לכך גם נלקחים בחשבון בתביעה המשפטית ובדרישת הפיצויים.
קיימים מספר סעיפים בגינם ניתן לתבוע פיצוי בגין ליקויי בנייה. הנה כמה מהם:
- עוגמת נפש או חוסר נוחות
- הפסד השתכרות - הפסד ימי עבודה
- הוצאות על תיקונים
- שכר מומחים
- שכר טרחת עורך דין
את מי ניתן לתבוע בגין ליקויי בנייה
אמנם הקבלן שבנה את הדירה הוא בדרך כלל הכתובת הטבעית לשם תביעת פיצויים בגין ליקויי בנייה, אך לעיתים קרובות יש לתבוע גורמים נוספים, לדוגמא:
- היזם של פרוייקט בנייה
- אדכירל שתיכנן את הפרוייקט
- הקבלן הראש
- קבלני משנה שעבדו עבור הקבלן
כאמור, מומלץ להתייעץ עם חברת בדק בית על מנת לזהות את ליקויי הבנייה. ברוב המקרים אין צורך לתבוע גורמים אלו ישירות, אלא לאחר הגשת התביעה כנגד הקבלן או החברה מהם קנית את הבית או הדירה, אותו קבלן יגיש הודעה על צד ג' כנגד הגורמים הנוספים האחראים אל הליקוי.
יש להדגיש כי את תביעת הפיצויים לקבלן ניתן להגיש על פי מספר סעיפים הנובעים מליקויים אלה, ובכלל זה עוגמת נפש וחוסר נוחות, הפסד ימי עבודה / אובדן השתכרות, הוצאות בגין תיקונים, שכר טרחה עבור עורכי דין או מומחים ועוד. באשר למועד הגשת הבקשה, הרי שנדרש שהוא ייעשה לא יותר מאשר שלוש שנים לאחר תום תקופת הבדק, בהתאם לרשימת הליקויים.
איך מגישים תביעות ליקויי בניה
מיד עם גילוי ליקויי בניה בדירה יש צורך לפנות לעורך דין המתמחה בתחום. כדאי לדעת שבית המשפט מבקש לתת לקבלן הזדמנות לתקן את הליקויים לפני שהוא מקבל תביעה כנגדו. לכן, יש לשלוח אל הקבלן בקשה בכתב ובדואר רשום בה יפורטו הליקויים שנמצאו ( עדיף לאחר בדיקה של מהנדס מומחה לבדק בית).
אם הקבלן ידאג לתקן את הליקויים כראוי, לא תהיה לכם בעצם עילה לתביעה, אבל אם הוא לא יענה, יתמהמה או לא ידאג לתיקון מספק, אז לתביעה שלכם יש בסיס משפטי. תביעות ליקויי בניה עלולות להימשך זמן רב אך פעמים רבות פוסק בית המשפט על פיצוי כספי לא קטן, שמחושב על פי הוצאות התיקון, הירידה בערך הנכס אם יש, ואפילו עוגמת הנפש ואי הנוחות שנגרמו לדיירים עקב הבעיה ועקב התיקונים הדרושים.
תביעות של ליקויי בנייה מול קבלנים
לפני כל פנייה אל הקבלן במטרה לשאת דברים אודות ליקויי הבנייה כדאי יהיה לפנות לקבלת ייעוץ משפטי. מעורבות של עורך דין ליקויי בנייה בתהליך מסייעת לבעלי הדירה בניהול התביעה ואיסוף הראיות. קבלני הבניין מעסיקים סוללות של עורכי דין מיומנים ומנוסים. כאשר אדם שלא מחזיק בהכשרה משפטית מנסה את מזלו ופונה אל עורכי הדין הממולחים התוצאות ידועות מראש.
עורך דין ליקויי בנייה מלווה את בעלי הדירה מהשלב בו אותרו הליקויים ועד לקבלת מענה מלא. את התביעה מבסס עורך הדין על חוזה קניית הנכס עליו חתומים שני הצדדים. לצדם של בעלי הבית עומד גם תקנון הבנייה בישראל (לקריאה נוספת: אחריות הקבלן לתיקון ליקויי בנייה, מאתר מכון התקנים הישראלי). קבלן שמתרשל בעבודת הבנייה וחושף את הדיירים לסכנות עובר על החוק. הרשלנות חושפת אותו לתביעות כספיות, מאסר וקנסות כספיים.
אם אכן אותרו ליקויי בנייה בביתכם מהרו לפנות אל עורכי דין בעלי מומחיות בתחום. חשוב להדגיש כי לא כל נזק שנגרם למבנה נמצא תחת אחריות הקבלן. בכדי לאבחן את מקור הנזק ולקבוע כי מדובר בליקויי בנייה יש לבצע בדיקה שנקראת בדק בית. את הבדיקות הללו מבצעים מהנדסי בניין במטרה לבחון בצורה יסודית את עבודת הבנייה, את מערכת החשמל, את הצנרת ועוד.
ליקויי בנייה בדירות יד שנייה
פרט לבניית דירות חדשות מבצעים קבלנים גם עבודות שיפוץ דירות קיימות. ליקויי בנייה זהים עשויים להתגלות בתום עבודת שיפוץ ועבודת בנייה חדשה כאחד. בדיקת בדק בית נחוצה גם לאחר שיפוץ הדירה. אם הקפדתם לחתום על הסכם עבודה מסודר עם קבלן השיפוצים תוכלו לדרוש ממנו טיפול מהיר בכל ליקויי הבנייה. מעורבות של עורך דין ליקויי בנייה חיונית גם כאן במטרה לזרז את תגובת הקבלן ולהבטיח את איכות העבודה.
