עיריות רבות בישראל, המכירות בפוטנציאל האדיר הטמון בייזום פרויקטים של פינוי בינוי, נתקלות בקשיים בירוקרטים, כלכליים וחוקיים המונעים את יישומו של הפרוייקט והוצאתו לפועל.
מיזמי פינוי בינוי הם תוצאה של פיתרון יצירתי למצוקת הקרקעות ולבעיות הדיור הפוקדות את הערים הגדולות בישראל, שבעייתיותו מסתמנת בקושי בקבלת הסכמה כללית של 80 אחוז מן הדיירים הגרים במתחם המיועד לפינוי ובהיעדר מקורות המימון והאישורים הרלבנטיים ליישום הפרוייקט, כך שהחזון הגדול הופך במהרה לתוכנית מגירה קפואה.
במאמר הבא, נסביר מהי עסקת הפינוי בינוי, מהם יתרונותיה ומהם הקשיים הצפויים ליזמים הנוטלים בה חלק.
מהו פינוי בינוי?
עסקת הפינוי בינוי היא למעשה חוזה הנכרת בין יזם הפרויקט לבין בעלי הדירות, המתחייבים למכור את זכויות הקניין שלהם בבניין על מנת שיוכלו להרוס את הבניין הישן ולהקים כנגדו בניין חדש בהתאם לחוק פינוי בינוי.
זוהי עסקת קומבינציה, המשתלמת לכל הצדדים הבאים בחוזה: התושבים, העירייה, היזם והמדינה, כאשר הדיירים המפונים מקבלים כנגד דירתם הישנה והקטנה, דירה חדשה, גדולה, מרווחת ומודרנית ויוכלים ליהנות מסביבה עם תשתית חדשה ומפותחת.
מהו חוק הפינוי בינוי?
חוק פינוי בינוי הוא חוק, אשר הוכרז לראשונה בשנת 1998 כמדיניותו הרשמית של משרד השיכון להתחדשות עירונית.
מצוקת הקרקעות בערים הגדולות וחוסר היכולת של עיריות רבות בישראל לטפל באזורים עירוניים ישנים ורעועים, הולידה פיתרון קריאטיבי בו מתחמי שיכונים ישנים בערים הגדולות, אשר ימצאו כמתאימים, יוכרזו כמתחמי פינוי בינוי, בהם המבנים הישנים במתחם יהרסו ותחתם יבנו מבנים חדשים, כאשר הדיירים המפונים יקבלו בתמורה לדירתם הישנה, דירה חדשה.
מהם מתחמי הפינוי בינוי האידיאליים?
מתחמי הפינוי בינוי האידיאלים הנם שיכונים ישנים של בניינים משותפים, הנמצאים בסביבה אסטרטגית מבחינה נדל"נית, אשר בהריסתם יהפכו לעתודות קרקע אידיאליות לצורכי בניית שכונות מגורים מודרניות ויוקרתיות, תוך עמידה בסטנדרטים של מגורי העתיד.
הבעייתיות בפרויקטים של פינוי בינוי
בניגוד למצופה, הניסיון מראה כי פרויקטים רבים של פינוי בינוי בישראל אינם מיושמים בפועל ונשארים בגדר תוכנית בלבד, זאת בשל הקשיים הרבים בהם נתקלים יזמי הפרויקט במהלך הדרך, כגון:
- אישור סטטוטורי - קצב האישור הסטטוטורי לפרויקטים בפינוי בינוי הינו איטי ובעייתי, עובדה הגורמת במקרים רבים להקפאה ואף רגרסיה של תוכנית הבינוי.
- סוגיית פיצוי התושבים - קושי נוסף, העשוי לפגוע ביישום הפרויקט הינו סוגיית הפיצוי לדיירי המתחם המפונה. ישנם דיירים בודדים אשר מסרבים בתוקף ליישום פרויקט הפינוי בינוי, לעיתים רבות, הדבר נסב סביב נושא גובה הפיצוי אשר איננו גבוה דיו לטעמם. חשוב לציין, כי בעקבות קושי זה, חוקק חוק "הדייר הסורר" המאפשר להוציא את תוכנית הפינוי בינוי לפועל, מרגע בו קיימת הסכמה של 80% מדיירי הבניין. החוק מורה כי הדיירים הנותרים, המעוניינים ביישום הפרויקט, יכולים להגיש תביעת פיצויים כנגד הדיירים הסרבנים במידה והם מתנגדים לפרויקט מסיבות בלתי סבירות.
- עלות ורווח הפרויקט - פרויקטים רבים של פינוי בינוי נתקלים בקשיים גם מצד הקבלנים המעריכים כי הפער בין עלות הפרויקט לבין הרווח המעשי שלהם כקבלנים הינו רב, זאת בשל המיסים הרבים המוטלים מצד הערייה והמדינה, הקוטלים את הפרויקט עוד באיבו, כיוון שהוא פשוט איננו משתלם מבחינה כלכלית.
- פינוי שטחים לא מוסדרים - קושי נוסף, בו עשויים להיתקל יזמי הפרויקט הוא כאשר הדיירים המחזיקים בשטח, אינם רשומים בטאבו כבעלי הקרקע ולכן פינויים הינו קשה יותר ואורך זמן רב יותר.
- סכסוכים ומחלוקות בין הדיירים - במידה ויש כאלה.
- הגדלת זכויות - הגדלת זכויות הבנייה של הקבלנים מטעם העירייה.
מהו הרווח לתושבים?
במסגרת עסקת הפינוי בינוי, יוכלו הדיירים אשר פונו מדירותיהן הישנות להינות מן הפרמטרים הבאים:
- דירה חדשה ברמה גבוהה - מתחמי הפינוי בינוי מאפשרים לדיירים המפונים להשביח את נכסיהם וליהנות מדירה חדשה, מודרנית, מרווחת, מוארת ומאווררת ברמת גימור גבוהה, הכוללת את כל הפסיליטיס של דירות בשנות ה – 2000 וזאת ללא כל תמורה כספית.
- בטיחות - הדירות החדשות נמועברות לדיירים המפונים, הינן דירות העומדות בסטנדרטים מחמירים של בניה והן עמידות בפני רעידות אדמה (בהתאם לחוק תמ"א 38) וכוללות מרחב מוגן ובכך מבטיחות את ביטחונם האישי של הדיירים.
- תשתיות חדשות - הדירות החדשות מצוידות בכל התשתיות החדשות, לרבות: תאורה, חשמל, ביוב, ניקוז ומים.
- פיתוח סביבתי אזורי - פרויקטים של פינוי בינוי מבטיחים לתושבים תנופה ופיתוח סביבתי הכולל: פיתוח של שטחי מסחר מרכזיים, פיתוח של גינות ציבוריות וגני שעשועים, פיתוח של כבישים וחנויות.
- השבחת הנכס - הדיירים המפונים מבתיהם הישנים זוכים בנכס נדל"ני איכותי ויוקרתי אשר ערכו צפוי לעלות. השבחת הנכס איננה כרוכה במיסים או מתשלומים מצד המפונים, כך שאין עסקה יותר משתלמת מזו.
אילו פרויקטים של פינוי בינוי בוצעו בישראל?
על אף הכדאיות הרבה של מיזמי הפינוי בינוי, נכון לשנת 2009, למעלה משמונים פרויקטים של פינוי בינוי אושרו על ידי משרד השיכון, אולם רק מיזם פינוי בינוי אחד הושלם במלואו והוא פרוייקט המגורים המרכז קריית אונו.
לסיכום, עסקת הפינוי בינוי היא עסקה העשויה להשתלם לכל הצדדים המעורבים בפרויקט, אולם מסתבר כי היא נתקלת בקשיים רבים אשר אינם מאפשרים לעסקאות של פינוי בינוי לקרום עור וגידים.
