רובנו עוזבים את בית ההורים היישר לחדר או אוהל צפוף בצבא, משם לדירת שותפים בזמן הלימודים ואחריהם, ורק אז סופסוף מגיעים אל הנחלה ומשתקעים בדירה בה חיים רק עם בן/בת הזוג והילדים, ללא צורך להתחשב בשותפים מסוגים שונים. אבל אם אתם באמת חושבים שכבר אין צורך להתחשב באף אחד, אתם טועים. לשמחתכם במצב זה קיים חוק שמסדיר את היחסים עם השותפים החדשים שלכם – חוק בתים משותפים.
רגע, רגע, אתם אולי לא בטוחים שקראתם נכון – שותפים? הרי זה אחד הדברים שכל כך שמחתם להיפטר ממנו ברגע שהקמתם משפחה משלכם – בלי הצורך להתחשבן ולהתחשב עם אדם שברוב המקרים היה זר ונשאר זר למרות ששניכם חולקים את אותה קורת גג.
אז נכון, עכשיו יש לכם דירה שלמה שהיא רק שלכם, ולא רק חדר, אבל שאר חלקי הבניין משותפים לכם ולשאר הדיירים – המעלית, חדר המדרגות, תיבות הדואר, המחסנים ועוד. כל אלו הם אזורים בהם ועוד איך יש לכם שותפים – השכנים משאר הדירות.
מה אומר חוק בתים משותפים?
בניגוד לעולם דירות השותפים, שהוא ממש מערב פרוע בו אין דין ואין דיין ואת כל המחלוקות יש ליישב בעצמכם ללא כל עזרה מבחוץ וללא שום מקור להסתמך עליו, נושא הבתים המשותפים מוגדר על פי חוק – פרק ו' של חוק המקרקעין.
בפרק זה מוגדרת בפירוט החלוקה של בניין דירות לחלקים הפרטיים, השייכים לכל בעל דירה בפני עצמו, ולחלקים המשותפים, השייכים לכולם. עם הנכס הפרטי שלו יכול כל בעל דירה לנהוג כרצונו, אך עבור החלקים המשותפים חולקים כל הדיירים אחריות שווה, שתבוא לידי ביטוי גם בקבלת ההחלטות לגביהם וגם בטיפול ובתחזוקה שלהם.
כל בית משותף נרשם ככזה בפנקס הבתים המשותפים של משרד המקרקעין ומקבל נציגות זמנית שמטפלת בענייניו, לרוב מבין בעלי הדירות. את אותה נציגות יכולים הדיירים להחליף על פי החלטת הרוב, כשבעצם מדובר במה שכולנו מכירים כוועד הבית.
חוק בתים משותפים מציע לוועד הבית ולשאר הדיירים תקנון סטנדרטי המכתיב את ההתנהלות, מתיר לערוך בו שינויים מסוימים אך גם אוסר על שינויים מסוימים. מטרת החוק והתקנון היא ליצור מצב בו מספר משפחות, לעיתים אפילו עשרות, חולקות מבנה משותף ומצליחות לנהל אותו בדרך נעימה, ברורה ומוסכמת על כולם ועל החוק.
דע את זכויותיך וחובותיך כדייר בבית משותף
כאמור, מי שחשב שהצורך שלו להתמודד עם סכסוכי שותפים / סכסוכי שכנים נגמר ברגע שעבר לדירה משלו, טעה לצערנו. רבים הסכסוכים בין שכנים על נושאים רבים מספור – ניקיון הבניין, התקנת דודי שמש, זיפות הגג, מעלית שבת, גינון החצר והעלויות ועוד.
על מנת שתוכל להיעזר בחוק כדי להעיד על צדקתך או להתריע על עוול שנעשה, כדאי שתהיה בקיא בפרטיו. גם אם אינך חלק מוועד הבית של הבניין, זכותך המלאה לראות את תקנון הבניין ולהיות מעורב בפרטי קבלת ההחלטות. ובמצבים מורכבים יותר אף מומלץ לפנות לעורך דין - בתים משותפים (מקרקעין) לייעוץ מקצועי בנושא.
חוק בתים משותפים נועד להגן עליך ועל משפחתך, לשמור על זכויותיכם ולדרוש מכם את חובותיכם, ולדאוג שלא תנהלו את חייכם על פי גחמותיו של אדם זה או אחר, אלא אך ורק על פי חוק. הידיעה הברורה שלך את פרטי החוק והתקנון הנגישים לכל דורש, תאפשר לך לממש מטרה זו.
בתים משותפים
האגודה לתרבות הדיור נוסדה בשנת 1964 ומתפקדת תחת פיקוחה של הרשות לחברות הממשלתיות. מטרתה להעלות את המודעות לגבי דרכי הפעולה והשמירה על נכסים משותפים, וליצור שפה משותפת להתנהלות במסגרת בתים משותפים.
מהם בתים משותפים?
ייתכן כי מדויק יותר לשאול מה נחשב רכוש משותף של בתים משותפים? מדובר על כל החלקים של הבית פרט לדירות עצמן. בתוך רשימה זו נכללת האדמה, הגג, קירות חיצוניים, אזור המדרגות, המקלטים, מרחב המעלית, מתקנים המשמשים להסקה ולמים (במקרה זה גם אם הם בתוך הדירה) וכל מרחב או דבר היכול לשמש את כלל ציבור הדיירים.
התנהלות איכותית של דיירי הבניין מסייעת לשיתופי פעולה הגורמים לטיפוח החיים במבנה המשותף מבחינה אסתטית ומבחינת איכות החיים. כל אלה מחויבים להתנהל על פי חוק ותחת סטנדרטים ברורים מול משרד הבינוי והשיכון.
חברות באגודה לתרבות הדיור מקנה למתגוררים בבתים משותפים שירותים נרחבים על ידי תשעים הסניפים הפזורים ברחבי הארץ בארבעת המחוזות: צפון, דרום ומרכז וכן מחוז ירושלים. חשוב לציין כי האגודה הינה גוף התנדבותי. ועדי הבית מוזמנים להצטרף אך אינם מחויבים. (חוק הבתים המשותפים באתר של האגודה לתרבות הדיור)
מהו ועד בית?
ניהול בתים משותפים דורש גוף מייצג של תושבי הבניין. כך הוא ועד הבית. במסגרת האספה הכללית של כל הדיירים נבחרת הנציגות. נושאים כגון תשלום חשבונות כלליים, תקציב ועד הבית, אופן ההתנהלות באשר לרכוש הכללי של כל תושבי הבניין וכל נושא שהוא הנוגע לכלל תושבי הבית נידון בשקיפות מלאה.
מעבר לאספה זו, המתנהלת פעם בשנה, צריך ועד הבית לזמן את הדיירים לאספה בכל זמן במידה ושליש מתושבי הבית דרשו זאת. חשוב כי ועד הבית יהיה בקי בכל תחומי החוק וההתנהלות באשר לתפקידו. מדובר על תפקיד בעל אופי ציבורי ודקויות התנהלות עד רמת מיקום תליית ההודעה על האספה.
קיימות החלטות לגבי אחזקת בתים משותפים שיכולות לעבור ברוב קולות. אלו הן החלטות אשר לא פוגעות במימוש של זכויות המתגוררים בבית אלא נוגעות בנושא הניהול של הרכוש המשותף. דוגמאות בנושא הן מיקום הצבת העגלות והאופניים, החלפת תיבות הדואר, שעות הפעלה של מערכות כגון מערכת ההסקה.
זאת לעומת שינויים אחרים בהתנהלות העלולים לפגוע בזכויות הדיירים ודורשים הסכמה של כל המתגוררים. לא תמיד מדובר על מקרים ברורים של שמירה או פגיעה בזכויות הדיירים והדיון עלול לייצר חילוקי דעות או מריבות חמורות. במקרים כגון אלה יכול מפקח מטעם רישום המקרקעין או עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום של בתים משותפים לסייע.
שירותים רחבים לבתים משותפים
ועד הבית יכול לבחור בהתנהלות באופן עצמאי ויכול להיעזר בחברות המספקות מאגר של שירותים עבור בתים משותפים. חברות אלה נותנות מענה לאפיקי התשלומים של הדיירים לוועד הבית, שירותי ניקיון סדירים ומיוחדים, תחזוקה נדרשת ומענה במצבי חירום כגון סתימות, משאבות נתקעות, מעלית תקועה, הצעות מחיר עבור פרויקטים לשיפוץ ועוד.
חשוב לוודא כי מדובר על חברה אחראית ומקצועית בעלת אישורים מוסמכים לפעילות זו ובעלת ניסיון ופיקוח. המחירים נקבעים בהתאם לצרכי אותם בתים משותפים ונתוניהם הבסיסיים. כמו כן מסוגלת החברה לספק הכוונה וייעוץ בנוגע להשבחת המבנה ונושאים שוטפים שונים.
