רכישה או השכרה של נכס מקרקעין היא עסקה מורכבת הכרוכה בהשקעה כספית גבוה, המחייבת את טיפולו המסור של עורך דין מקרקעין. מפאת הסיכון הטמון בחוזה רכישת דירה או השכרת דירה, חשוב כי עורך דין למקרקעין מנוסה ומקצועי, הבקיא בכל הסוגיות המשפטיות, העשויות להופיע בין בעל הנכס לקונה הנכס, יעיין בחוזה ויערוך בדיקה מדוקדקת ומקיפה בכל סעיפי החוזה.
במדריך הבא, נבקש לפרט אודות חשיבותם של עורכי דין למקרקעין בתהליכי רכישה והשכרה של נכסי מקרקעין שונים, ונבחן באילו סוגיות משפטיות מתמחה עורך דין מקרקעין.
מהו תפקידו של עורך דין למקרקעין?
בשונה משמאי מקרקעין אשר תפקידו מתמקד בהערכת שומה לנכס, תפקידו של עורך דין למקרקעין מוסמך הוא לייעץ, לטפל, ללוות ולייצג נאמנה את קהל לקוחותיו, המבקשים להבטיח את זכויותיהם, ממונם ונכסיהם, בכל הסכם, סוגיה או תביעה, הקשורה לתחום הנדל"ן והמקרקעין. על עורך דין מקרקעין להיות בקיא בכל הדינים, החוקים והתקנות בתחום הנדל"ן והמקרקעין, לרבות: זכויות בניה, חוק התכנון והבנייה (1965), חוק מקרקעי ציבור (1981), חוק תמ"א 38, חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה, רכישה) (1963), תקנות מס רכישה, חוק הגנת דייר, ועוד.
באילו סוגיות מטפל עורך דין מקרקעין?
עורכי דין המתמחים בתחום המקרקעין, מטפלים בין היתר, במקרים הבאים: הסכמי מכר, זיכרון דברים, תמ"א 38, קניית דירה מקבלן, בניה על גגות, עסקת קומבינציה, פינוי פולש, איחוד חלקות, עמותות רכישה, משכנתא, דמי תיווך, סכסוכי שכנים, עסקאות מקרקעין, יעוץ משפטי לוועדי בתים, הפקעות, ליווי פרויקטים בנדל"ן, שטחים משותפים, הסכם שכירות, הסגת גבול מקרקעין, פינוי מכוח חוק הגנת דייר, ליקויי בנייה, מיסי נדל"ן, זכויות בניה, תשלום מיסי הטל השבחה, פירוק שותפויות, ועוד.
מדוע חשוב לשכור עורך דין למקרקעין?
כשמדובר בהשקעה הכי גדולה בחייכם – קניית דירה – מוטב ללכת על בטוח, ולהבטיח שלא תהיה כל פגיעה ולו הקטנה בזכויותיכם ובכספכם, לפיכך חשוב לשכור את שירותיו של עורך דין מקרקעין, מוסמך, מיומן ומקצועי, שצבר ניסיון פרקטי בתחום והתנסה בעסקאות נדל"ן מגוונות, ואשר יש ביכולתו לזהות פרצות ובעיות בכל עסקה, ולפתור אותן באופן מיידי גם אם הדבר נעשה לאחר חתימת החוזה.
מהו גובה שכר הטרחה של עורך דין מקרקעין?
במרבית המקרים נהוג לשלם לעורך הדין, שכר טרחה בשיעור של בין 0.75% ועד 2% מערך מחירה של העסקה. מדובר בסכום המתגמד אל מול סכום ההשקעה ברכישת דירה חדשה או ממכירת הנכס. לפיכך, השיקול הכלכלי איננו תואם את מידת הסיכון הצפויה לכם, אילולא תשכרו את שירותיו של עורך דין מקרקעין.
כיצד לבחור עו"ד למקרקעין מתאים?
אם ברצונכם לרכוש או למכור נדל"ן, כדאי לכם להיעזר בשרותיו של עורך דין מקרקעין. על מנת לאתר את עורך הדין המתאים לייצוגכם בעסקה, עליכם לוודא מהו ניסיונו בתחום המקרקעין, האם נתקל בעבר בסוגיה המשפטית העומדת על הפרק, איזו השכלה אקדמית רכש, האם הוא בקיא בכל חוקי המקרקעין והמיסוי, שאלו את עורך הדין המיועד אילו בדיקות יש לבצע טרם רכישת הנכס, לרבות סוגיית שמאות הנכס, בעלות הנכס, היתרי בניה, תמ"א 38, ועוד.
בחינת הפרמטרים הללו, תוכל לסייע לכם בהבנה האם מדובר בעורך דין מקרקעין מנוסה או שרלטן.
במידה ואתם עומדים לבצע רכישה של דירה, וודאו כי עורך דינכם בודק את הפרטים הבאים:
- יש לערוך בדיקה מקיפה טרם קניית הנכס, ובה יש לבדוק היתרי בניה, תכנית בניין ערים, לבדוק את הקבלן (מידת יציבותו הכלכלית, רישומו ברשם הקבלנים ורישיונו לבניית הפרוייקט), בדיקת שעבודים במנהל המקרקעין וברשם המשכונות.
- בעת עריכת חוזה רכישת דירה מקבלן או מבעל הנכס על עורך דין למקרקעין לבדוק את סעיפי החוזה בדקדקנות ובעיקר את סעיף מועד מסירת הדירה, אופציה להקדמת תשלומים, יש לוודא כי התשלום עבור החיבור למים, לחשמל, לגז, ולטלפון יחול על הקבלן, סעיף של ייפוי כוח מטעם עכורך הדין, ועוד.
לסיכום, אל תפקירו את השקעת חייכם לטובת חיסכון שולי של כמה מאות שקלים, הבטיחו את זכויותיכם והגנו על כספיכם בעת רכישת דירה באמצעות שכירת שירותיו של עורך דין מקרקעין.
