ענף הנדל"ן בישראל הינו מהמורכבים והמסועפים ביותר במשק הישראלי וכולל בתוכו מגוון כללים, הנחיות, מונחים וחוקים אשר תוחמים אותו בגבולות בו הוא רשאי לפעול ולהתפתח. על מנת להתמקצע בענף הנדל"ן ולהשיג את המיטב, יש צורך להכיר אותו על בוריו כולל כל המשמעויות החוקיות והמנהליות שבתוכו, וזאת על מנת לקבל יתרון משמעותי על פני גורמים אחרים הפועלים בתוך ענף הנדל"ן. אחד המונחים היותר מרכזיים בענף הנדל"ן, הוא נסח טאבו והוא למעשה מעגן באופן חוקי, את המגבלות וההגבלות בשימוש בנדל"ן ועל פיו יישק דבר ויתקבלו ההחלטות המתאימות. נסח הטאבו מתקשר לסוגיות של תכניות תכנון וביצוע בניה ותפקידו להגביל את השימוש האפשרי בנכס כך שניתן יהיה להשתמש בו למטרה שלשמה הוא נבנה ולא לשנות אותו בהתאם לרצון אישי.
למה משמש נסח טאבו?
נסח טאבו בנדל"ן משמש לתכנון ובנייה של נכסים העתידיים להיבנות ושל כאלה הקיימים ויש צורך למנוע את שינויים וזאת על מנת להבטיח שימוש תואם ומתאים של נכסי הנדל"ן בהתאם לחוק ולהיתרים ולתנאים המאפשרים זאת במסגרת הרגולציה והתכנון העירוני. לנסח טאבו מספר מטרות מרכזיות כאשר הראשונה מתייחסת ליצירת קווים מנחים על לפיהם יש לפעול ולא לחרוג. מטרה נוספת נוגעת לצורך להשתמש בנדל"ן למטרה שלשמה הוא הוקם ובמאפיינים שאושרו עבורו בהתאם לחוק ולהיתרים שהוא קיבל. מטרה נוספת היא לספק מידע אודות הנכס כלומר, נסח טאבו משמש כמעין תעודת הזהות של הנכס ובה כתובים הבעלים השונים שהתחלפו לנכס במרוץ השנים, שטחו, סוג הנכס, גודל וכדומה וכל שינוי אשר יסתור את הפרטים הנמצאים בנסח הטאבו, יגרור אחריו חריגות בנייה משמעותיות.
מהם סוגי נסח הטאבו?
קיימים שלושה סוגים של נסח טאבו. הסוג הראשון הוא נסח טאבו רגיל. מדובר על מסמך הנחיות מפורט אשר מספק את כל המידע וההיתרים הקבועים בחוק ונוגעים לדירה ספציפית. מדובר במידע הנוגע למאפייני הנכס, גודלו, מטרות שימוש, בעלות ועוד היתרים שונים שיש לפעול לפיהם ומטרתם למנוע כל חריגה בהם. הסוג השני הוא נסח טאבו היסטורי . זהו מסמך אשר מאגד בתוכו רישום על שרשרת הבעלות המלאה שהנכס עבר מהיום שבו היא נמכרה לראשונה ונרשמה ברישומי הטאבו במדינת ישראל ועד ליום בו הופק הנסח העדכני ביותר. הסוג השלישי הוא נסח טאבו מרוכז. זהו מסמך אשר מספק פירוט רישומי מלא אודות כלל הנכסים הנמצאים תחת בניין משותף אחד.
מה החשיבות של הפקת נסח טאבו?
הפקת נסח טאבו בתחום הנדל"ן חשובה מכמה סיבות עיקריות. נסח טאבו מייצר מסגרת חוקית הבנויה מהיתרים והגבלות הנוגעות לנכס ספציפי ואינן ניתנות לשינוי, כך שבלתי ניתן יהיה לשנות את מאפייני ומטרות הנכס כראות עיני בעליו. בנוסף, נסח טאבו יכול להיות מועיל בתהליך התכנון העירוני ולמנוע מצב של חריגות וקבלת החלטות בניגוד להיתרים השונים שנקבעו בנסח ואינם ניתנים לשינוי. נסח טאבו מסייע בהבטחת שימוש תקין בנכס ספציפי, בהתאם לנתונים שנקבעו לגביו ובהתאם לחוקי הפיתוח שאישרו זאת.
רמת ביטחון משפטית
הפקת נסח טאבו כוללת בתוכה את הזכויות החוקיות והמשפטיות של בעלי הנכסים ביחס לנכס הנמצא בבעלותם. נסח טאבו מהווה למעשה אישור רשמי המוסיף רמה נוספת של ביטחון משפטי לבעלי הנכסים, דבר אשר מגן עליהם מפני טענות של צד שלישי בדבר מאפייני ואיכות הנכס. נסח טאבו מקנה ביטחון משפטי לכלל הצדדים המעורבים בתהליך נדל"ן ובכך למעשה הוא מצמצם באופן משמעותי את הסיכון לסכסוך משפטי העלול להימשך שנים ארוכות ולגרום לעיכובים שונים בתהליכי בניה ומכירה. נסח טאבו אף מסייע במניעת שינויים אשר עשויים להשפיע על שווי נכסים ועל יכולתם של המשקים המקומיים לתפקד באופן סביר ותחרותי. לבסוף, הפקת נסח טאבו עשויה להגביר את ההתחייבות של הקבלנים כלפיי הנכסים ותהליכי הבנייה ולמנוע כל חריגה בלתי חוקית מההיתרים שנקבעו.
בדיקת נסח טאבו
בדרך כלל, בדיקת נסח טאבו בנדל"ן נעשית על ידי יעוץ משפטי או ייעוץ מומחה בנדל"ן. ראשית, תתבצע בדיקת רישום בטאבו של כל המסמכים הרלוונטיים, כולל חוזים, תעודות רשות, תכניות תכנון והגבלות עירוניות ועוד. יש לוודא שכל התנאים וההגבלות המתייחסים לנכס עומדים בתקנות ובחוק. לאחר מכן, במקרים מסוימים, ייתכן שיהיה צורך לבקש מידע מרשויות מקומיות כמו רשות התכנון או רשות המקרקעין. יש לבדוק האם ישנם תוכניות תכנון מעודכנות או רישיונות שבעבר ניתנו לנכס והאם ישנן הגבלות מיוחדות על השימוש בנכס.
מתי מפיקים נסח טאבו?
נסח טאבו מופק במקרים מסוימים כך למשל, במהלך תהליך תכנון ובניה ייתכן כי יהיה צורך להפיק נסח טאבו על מנת להגביל פעולות בניה או שימושים מסוימים בנכס ספציפי. במקרים של שינוי שימוש בנכס מהמטרה שלשמה הוא הוקם, כגון הפיכת נכס מסחרי לנכס למגורים או להיפך, ייתכן שיהיה צורך בהפקת נסח טאבו בכדי להתיר או להגביל את השינוי הזה. נסח טאבו עשוי להיות מופק במקרים של הגבלות על נכסים מסוימים. לדוגמה, אם נכס מוגן היסטורית, נסח רישום מקרקעין עשוי להיות מופק כדי להגביל את השימוש העתידי בנכס.
איך נראה נסח טאבו?
נסח טאבו הינו מסמך רשמי מלשכת המקרקעין. מדובר על מסמך בו נמצאים פרטי הנכס, הבעלים, מאפייני הנכס וההיתרים הנוגעים לגביו. מדובר על מסמך המציג בתוכו מידע חשוב הקשור לנכס ולמערכת התכנון העירונית וכולל מספר אלמנטים בסיסיים כגון פרטי הנכס, הגבלות שימוש בנכס, הגבלות תכנון, הגבלות היסטוריות, הגבלות סביבתיות, פרטי המוסדות הממונים, רשומות רשות המקרקעין, עסקאות רלוונטיות, הסכמיות, וכן תוקף ועדכונים בנוגע לנכס.
איך להוציא נסח טאבו?
הוצאת נסח טאבו כוללת כמה שלבים מרכזיים. ראשית, יש לאסוף את כל המידע הרלוונטי הנוגע לנכס שלגביו אתם מעוניינים להוציא נסח טאבו. בשלב הבא, יש לפנות לרשות המקומית לצורך הגשת בקשה ללשכת המקרקעין על מנת להוציא את נסח הטאבו. בשלב הבא יש צורך לשלם אגרה לצורך הפקת נסח הטאבו, בהתאם לדרישה של הרשות המקומית בה הנכס נמצא. בחלק מהמקרים, יידרשו בדיקות ובחינות נוספות כחלק מתהליך הפקת הטאבו.. בשלב הסופי, לאחר שהתהליך הושלם נסח הטאבו מתקבל בתהליך שעלול להימשך מספר חודשים.
איך בודקים נסח טאבו?
על מנת לבדוק את נסח הטאבו בנדל"ן, תחילה יש ליצור קשר עם הרשות המקומית ולקבל את המידע הרלוונטי אותו יש להצליב עם המידע המוצג בנסח הטאבו. בחלק מהמקרים, ניתן לבדוק נסח טאבו בנדל"ן באמצעות אתרי אינטרנט של רשויות המקומיות או מנועי חיפוש שונים המאפשרים הפקה ובדיקת נסחי טאבו. אם אינכם בטוחים כיצד לבדוק את נסח הטאבו, ניתן לפנות אל עורך דין מכירת דירה או כזה המתמחה בנדל"ן, אשר יבצע עבורכם את כלל הבדיקות הנוגעות לנסח הטאבו ויציע דרכי פעולה ללקוח בצורה הנכונה ביותר.
המשרד הנכון
תחום הנדל"ן והמקרקעין הינו תחום מורכב משפטית. על מנת לבצע עסקאות שיגנו על זכויותיכם וימקסמו את הרווחים שלכם הנכם זקוקים לעורך דין נדל"ן מנוסה בעל ידע משפטי נרחב ומחזיק בסל כלים ושיטות המספקים עבורו את היכולת לבצע משא ומתן ולנסח חוזים והסכמים שונים באופן מקצועי ובהתאם לצרכים האישיים שלכם. חברת עורכי דין פדר מגיעה עם מומחיות וניסיון בתחום הנדל"ן ויחד עם צוות של כעשרים עורכי דין ועוד 60 עובדים תומכים, אנחנו מלווים בהצלחה מאות חברות פרטיות וציבוריות.
