כולנו שומעים את צמד המילים הללו, "פינוי בינוי", מדי פעם. אך האם פעם עצרנו באמת להבין את צמד המילים הללו? ואם כן, מה באמת כדאי לנו לדעת לגבי המושג? כל הפרטים ממש כאן בהמשך הכתבה.
מה זה פינוי בינוי?
מדובר בעצם בתכנית להתחדשות עירונית, שהתקבלה בממשלה לפני כ – 24 שנים, ב1998. בתכנית הוחלט על הריסת מבנים ישנים ובנייתם של מבנים חדשים במקומם. המטרה של כת התכנית הזאת היא להפוך כל מיני אזורים בעלי אוכלוסייה יחסית דלה, שאין בהם תשתיות, לאזורים עם תשתיות, שטחים פתוחים, מבני ציבור, ואוכלוסייה גדולה. בדרך כלל התכנית תתרחש במבני מגורים שיש שמכנים אותם "מבני רכבת", מבנה עם שלוש/ארבע קומות, שפרוש על שטח רחב. הקבלן יחול בהליך פינוי בינוי ברגע שהמקום הוכרז ככזה.
תכלס, איך זה פועל?
הקבלן שמקבל את זכויות הבניה, בעצם יהיה רשאי לבנות חמש או שש דירות חדשות, במקום כל דירה ישנה, המספר תלוי באזור. בזמן הבניה, כלל הדיירים עוברים לגור בשכירות, והקבלן כמובן מממן להם את תקופת השכירות. לאחר מכן, הדיירים יחזרו לדירות בבניין החדש שייבנה. הדיירים מקבלים דירה חדשה, משודרגת, בסטנדרט עדכני ל2022, הקבלן מרוויח ממכירת הדירות החדשות, ויכול לבנות ללא תשלום על קרקע, והעירייה מגשימה את מטרתה, שהיא אזור חדש עם תשתיות חדשות, מבני ציבור, ובעיקר תושבים חדשים ומרוצים.
אז האם זה באמת כל כך פשוט?
התשובה היא שפעמים רבות כל התהליך לוקח זמן רב. הקבלן נדרש להציג אישורים לוועדת התכנון העירונית. פעמים רבות האינטרסים של הקבלן והעירייה קצת סותרים. הוא כמובן ירצה להרוויח ולבנות כמה שיותר דירות, בעוד העירייה תרצה גם בנייה של פארקים, השקעה בחניה ובתשתיות. ישנם פרויקטים רבים שתקועים בשלב הצגת התכנית הכלכלית על ידי הקבלן שנים רבות.
העיכובים הנפוצים
אחת הסיבות לצורך להתייעץ עם עורך דין פינוי בינוי היא שהתהליך ארוך בשל מספר סיבות, ביניהן: עודף בירוקרטיה, רגולציה, אי ודאות בענף הבנייה, בשל ההוראות שמשתנות תדיר, ובשל האינטרסים הסותרים של הצדדים בעסקה. בנוסף, לעיתים הדיירים בבניין הישן לא מסכימים להתפנות, דבר שיכול לעכב את הפרויקט כולו, ולכן מומלץ להתייעץ על כל צעד ושעל עם עורך דין פינוי בינוי.
מיסוי
פעמים רבות עולה השאלה, האם יש מס על פרויקטים של פינוי בינוי? התשובה היא שבפינוי בינוי יש הטבות על מנת שלא לגרום למכשולים בתהליך. אחת מההטבות היא פטור ממסים כמו מס שבח, היטל השבחה ומס רכישה. בכל מקרה המיסים יחולו תמיד על היזם, וגם כאן כדאי לכם לשמוע את דעתו של עורך דין פינוי בינוי.
לסיכום, פרויקט פינוי בינוי אמור להיות עסק משתלם לכל הצדדים. בגלל הבירוקרטיה הרבה הכרוכה בו, הוא עלול להתעכב, ואז זה קצת פחות משתלם. בכל מקרה, כדאי לשמוע עליו ולהחכים.
