אין כל עוררין על כך שרכישת דירה, בין שהיא מקבלן ובין שהיא מיד שנייה, היא עסקת חייו של האדם הממוצע. מדובר בתהליך הכרוך בהוצאה כספית גבוהה ובסיכון רב, שעלול להיווצר במידה ועסקת הנדלן תכשל.
על מנת ליצור את ההגנה המקסימאלית עבור רוכשי הדירה, עליהם לשכור את שירותיו המקצועיים של עורך דין, המתמחה בתחום הנדל"ן, וכך להבטיח את קיום זכויותיו של רוכש הדירה בהתאם למדיניות החוק בישראל.
חשיבותו של עורך הדין בעסקת הנדל"ן היא מובהקת, אולם לא תמיד אנו יודעים כיצד לשכור את שירותיו של עורך הדין המתאים, בתחום המקרקעין. במדריך הבא, נציג בפניכם את כל המידע המקצועי הדרוש לכם, בכדי לשכור את שירותיהם של עורכי דין נדלן מקצועיים.
המידע אודות מציאת עורכי דין נדל"ן מקצועיים יוצג באמצעות תשובות לשאלות נפוצות של רוכשי דירות בישראל.
שכירת עורך דין בעת סחר בנדל"ן
כשם שלא הייתם מופיעים בגפכם בבית משפט, כך גם לא מומלץ לחתום על חוזה רכישת דירה בגפכם. עורכי דין נדלן מקצועיים, המתמחים בתחום עסקאות המקרקעין, הנם בקיאים בכל ההיבטים של החוזה, ועשויים במקרים רבים, להגן על זכויותיהם של לקוחותיהם.
ואומנם, כמו בכל תחום בחיים, חשוב מאוד לפנות אל עורכי דין שצברו ניסיון ממשי בתחום, ולא לפנות אל עורכי דין שלא התנסו כלל בעסקאות נדלן, רק משום ששכר הטרחה שלהם נמוך יותר.
עורכי הדין המתמחים בדיני מקרקעין
כאמור, כל עורך דין עוסק בתחום ספציפי בו הוא התמחה. עסקת מקרקעין היא עסקה קשה ומורכבת, מצריכה ערנות רבה מצד עורך הדין בפרטי החוזה. בהיעדר תשומת לב מדוקדקת לפרטי העסקה, ייתכן ותיווצרנה פרצות, העשויות לחבל בזכויות של רוכשי הדירה, ועקב כך לגרום למקרים של רשלנות מקצועית מצד עורך הדיו. לפיכך, קיימת חשיבות רבה לשכירתם של עורכי דין נדלן מקצועיים שצברו ניסיון רב בתחום המקרקעין.
פעולות בעת ביצוע עסקת רכישת דירה
הפעולות המהותיות המוטלות על עורכי דין נדלן בעת ביצוע של עסקה לרכישת דירה, הן רבות.
כאשר מדובר בעסקה של רכישת דירה מיד שנייה, אזי על עורכי דין נדלן, מוטלות המשימות הבאות:
- בדיקת בעלותו של המוכר על הדירה בלשכת רישום המקרקעין.
- בדיקת זכויותיו של בעל הדירה בחברה המשכנת או במינהל מקרקעי ישראל, במידה והדירה איננה רשומה בטאבו.
- יש לבצע את רישום הדירה על שם הקונה, במועד התשלום הראשון של רוכש הדירה.
- בדיקת רישום השעבודים במנהל מקרקעי ישראל, חברה המשכנת או רשם המשכונות.
- בדיקת היתר הבנייה של הדירה ברשויות התכנון וכי לא קיימות בה חריגות בנייה או צווי הריסה.
- יש להבטיח כי כל תשלומי המיסים למיניהם יוטלו על מוכר הדירה, לרבות: ארנונה, היטל השבחה, מס שבח, ומס מכירה, ועוד.
- יש לבדוק האם קיים היטל השבחה על הדירה.
- יש להוסיף הערת אזהרה בחוזה הרכישה, על מנת להגן על הרוכש מפני עיקולים.
- הבטחת רישום הדירה במנהל המקרקעין, בחברה המשכנת או בלשכת הרישום, על שם הקונה ובאופן מיידי אחרי שהתבצע תשלום התמורה.
כאשר מדובר בעסקה של רכישת דירה מקבלן, אזי על עורך הדין מוטלות המשימות הבאות:
- בדיקת כל נספחי חוזה המכר.
- בדיקת זכויותיו הקנייניות של הקבלן על הקרקע.
- בדיקת היתרי הבנייה.
- בדיקת כל היבטי התכנון של פרויקט הבנייה.
- בדיקת התנאים במידה והעסקה תבוטל, וההשלכות הצפויות על רוכש הדירה.
- במידה ומדובר בעסקת קומבינציה לרכישת הקרקע, על עורך הדין לבדוק את פרטי העסקה הנ"ל, כמו גם רישום זכויותיהם של רוכשי הדירות או הקבלן.
- בדיקת האישורים על מיסי העסקה של בעל הקרקע.
- בדיקת תוכנית בניין ערים, המכונה גם תב"ע.
- יש לבדוק האם החוזה מתיר לקבלן למכור את הדירה על הצמדותיה במידה והקרקע נמכרה לאחר או שמא הדירה לא הוקצתה בעסקת הקומבינציה לבעל הקרקע.
- בדיקת ייפוי הכוח של הקבלן.
- יש לוודא כי הבנק ינפיק לרוכש הדירה מסמך אשר לפיו שיעבוד הנכס לא יחול על הנכס – הדירה שרכש הלקוח.
- בדיקת מועד מסירת הדירה ואבטחת התשלומים בעבור רכישת הדירה.
שינויים בחוזה מטעם הקבלן לטובת הקונה
הדרך היחידה לחולל שינוי בחוזה רכישת הדירה מטעם הקבלן היא באמצעות שכירת שירותי עורכי דין נדלן, שיוכלו להבטיח את מימוש זכויותיהם המקסימאליות של רוכשי הדירה.
עורכי דין נדלן צריכים להבטיח את מסירת הדירה במועד הרשום, ולהנהיג מדיניות של פיצויים במידה ותהיינה חריגות מן המועד הכלול בחוזה, עורכי דין לנדלן צריכים להבטיח את טיב הבנייה, את רישום הבעלות על הדירה, ועוד.
במידה וסעיף אחד מפרטי החוזה לא יתקיים יתבקש עורך הדין מטעמכם, למלא את תפקידו ולהוציא תביעה כנגד רשלנות הקבלן ואת עמידתו בסעיפי החוזה.
שכר הטרחה kביצוע חוזה רכישת דירה
גובה שכר הטרחה הנגבה מצד עורכי דין נדלן מטעם הקבלן, נע לרוב בין אחוז לאחוז וחצי ממחיר העסקה של רכישת דירה. בעוד גובה שכר הטרחה של עורכי דין נדלן מטעם רוכש הדירה נע בין אחוז וחצי לשלושה אחוזים ממחיר העסקה.
פשיטת רגל של הקבלן טרם קבלת הדירה
אין ספק, כי מדובר באחד הסעיפים הרגישים והמהותיים, אשר עליהם, עורכי דין לנדלן, צריכים לשים דגש בעסקת המקרקעין. כאשר מבחינת החוק, אחת מן הדרכים להבטיח את כספם של הקונים הוא באמצעות ערבות בנקאית שתבטיח את השבת כספי הרוכש מצד הבנק, במקרים של פשיטת רגל.
רשלנות מקצועית של עורכי דין בתחום הנדלן
במרבית המקרים רשלנות מקצועית של עורכי דין נדלן מתרחשת בגין התרשלות בבדיקת השעבודים, בזכויות הקניינות של מוכר הדירה, בבדיקת היתרי הבנייה והתכנון, ברישום זכויות הקונה או הערת אזהרה, בתשלום מס שבח, ובאי הסדרת ערבות בנקאית לכספיו. כל אלו עלולים לגרום נזק כספי רב ועוגמת נפש לרוכשי הדירה.
בכדי למנוע מקרים קיצוניים של נזק כללי ועוגמת נפש, עליכם להשכיר את שירותיו של עורך דין מקצועי ומנוסה, מבין מאגר של עורכי דין נדלן.
