חוק מיסוי מקרקעין המכונה גם חוק מס שבח, הוא חוק המתיר לאזרחים המחזיקים בנכסי מקרקעין כגון: דירות, אשר מעוניינים למכור את נכסיהם לקבל זכאות הפוטרת אותם מן הצורך לשלם לרשויות המס מס שבח.
מעבר לפטור ממס שבח קיימת גם אפשרות לקבלת פטור מתשלום היטל השבחה, עובדה העשויה לחסוך לבעל הנכס כסף רב.
במאמר הבא, נברר מהו מס שבח וכיצד ניתן לקבל פטור ממס שבח.
מהו מס שבח?
מס שבח הוא מס פרוגרסיבי המוטל על רווחי ההון הריאליים המגיעים למוכר בעקבות מכירת נכס של מקרקעין בישראל, כשלמעשה מס השבח מבטא את ההפרש בין מחיר נכס המקרקעין בעת מעמד הרכישה לבין מחיר הנכס בעת מעמד המכירה. חוק מס השבח לא מאפשר כיום להעביר דירה בטאבו אילולי קיים אישור ממס השבח כי קיים פטור או כי חוב המס שולם.
פטור מתשלום מס שבח
על פי חוק מס השבח, ישנם מקרים ספציפיים, בהם ניתן לקבל פטור מתשלום מס השבח עבור מכירת דירת מגורים המוגדרת כ"מזכה". על מנת לקבל מעמד של דירת מגורים מזכה על הדירה לעמוד בתנאים הבאים:
- דירה אשר בנייתה כבר הסתיימה.
- דירה הנמצאת בבעלותו של אדם יחיד.
- דירה המשמשת למגורים.
- אורך תקופת המגורים, אשר קדמה למעמד המכירה.
כיצד מקבלים פטור ממס שבח?
על מנת לקבל פטור ממס שבח בעת מעמד מכירת הדירה, על בעל הדירה לעמוד בקריטריונים הקבועים בחוק, אשר בהתקיים אחד מן התנאים, בעל הדירה יהיה פטור מחובת התשלום למס שבח:
- ראשית ולפני הכל, הדירה חייבת לעמוד בקריטריונים של דירת מגורים מזכה (כפי שפורטו קודם).
- שנית, מוכר שבבעלותו דירת מגורים מזכה, אשר לא מכר דירת מגורים אחרת בארבעת השנים האחרונות מלבד מכירת הדירה הנוכחית, הינו זכאי לפטור ממס שבח במעמד המכירה.
- שלישית, מוכר אשר בבעלותו דירת מגורים מזכה אחת ויחידה, אשר במשך ארבעת השנים הקודמות למעמד המכירה, לא היו בבעלותו יותר מדירה אחת ואם לא ביצע מכירה של דירה הפטורה ממס במשך שמונה עשר החודשים האחרונים, הרי שהוא זכאי לקבל פטור מתשלום מס השבח בעת מעמד המכירה.
- רביעית, מוכר אשר בבעלותו דירת מגורים מזכה, אשר נתקבלה בירושה בהיותו הצאצא של המוריש או בן זוגו ואם לפני פטירתו של המוריש הייתה ברשותו דירת מגורים אחת אשר הייתה פטורה ממס שבח, הרי שגם יורש הדירה יוכל ליהנות מן הפטור על תשלום מס שבח בעת מעמד מכירת הדירה ולזכות למעשה בזכויותיו של המוריש.
- חמישית, מוכר אשר מכר את דירת מגוריו הפטורה מתשלום מס שבח
זכאי למכור דירת מגורים פטורה נוספת ובתנאי שהדבר נעשה תוך שנה וכי סכום המכירות לא חצה את גבול המיליון וחצי ₪ וכן בתנאי שמוכר הדירות רכש במהלך השנה שלפני מכירת דירתו השנייה, רכש דירת מגורים אשר שוויה הוא 75% אחוז מסך השווי של שתי הדירות שנמכרו.
- חשוב לציין, כי ישנם סייגים וחריגים בחוק, העשויים לשנות את כללי המשחק בעניין השימוש בפטור מס שבח ולכן מומלץ לבחון היטב את זכויותיך לפני החוק.
תהליך קבלת זכאות לפטור מתשלום מס שבח
על מנת לקבל פטור מחובת התשלום למס שבח, על בעל הדירה להגיש טופס בקשה לפטור ממס שבח מפורט עבור המוסד המחשב, במעמד עסקת מכירת הדירה ועד 30 יום (באמצעות עורך דין מומחה בנושא מס שבח) או עד 50 יום (באופן עצמאי).
בעת מילוי הטופס על מוכר הדירה לסמן את סוג הפטור בו הוא מעוניין: פטור של דירה אחת, פטור של אחת ל – 4 שנים, פטור בירושה, פטור של דירה שנתקבלה במתנה או פטור של מכירת שתי דירות בכדי לרכוש דירה אחת גדולה.
לסיכום, אם ברצונכם לקבל פטור מחובת התשלום של מס שבח, התייעצו עם עורך דין מקרקעין.
