קו למשפט

חוק המכר (דירות)

תוכן [ הסתר ]

רכישת דירה נתפסת כהוצאה הגדולה ביותר בחייו של אדם. רובן המכריע של עסקאות מכר דירות מגורים מתבצעות בין קבלן מנוסה, על פי רוב במסגרת חברה קבלנית גדולה ומנוסה, אל מול רוכש שבקיאותו בזכויותיו טעונה שיפור. חוק המכר, על תיקוניו השונים, מאזן את יחסי הכוחות בין המוכר לקונה.

תכליתו המובהקת של החוק היא הגנה על האינטרסים של הקונה. החוק נחקק בשנת 1974 וכבר אז היווה בשורה של ממש בכל הנוגע להסדרת עסקאות בשוק הנדל"ן.

להלן סיכום הסעיפים החשובים בחוק, אותם כדאי לכל רוכש דירה לדעת:

מספר סעיף הסבר מתומצת
2 המוכר אינו רשאי לגבות מעל 7% מסכום העסקה ללא מתן ערובה לזכויותיו של הקונה לקבל חזרה את כספו בכל מקרה שבו העסקה לא תושלם.
3א(א) כל העמלות וההוצאות הכרוכות בהבטחת זכויותיו של הקונה בהתאם לחוק חלות על המוכר.
3ג(2) הבנק יעביר את כספי המשכנתא למוכר רק לאחר שקיבל הצהרה בכתב מהמוכר שהבטיח את זכויותיו של הקונה בהתאם לסעיף 2
מציב את האחריות למילוי החוק על בעל תפקיד במשרד הבינוי והשיכון, עם סמכויות פיקוח כגון סמכות לדרוש לקבל תיעוד כתוב, ביקורים באתר והוצאת אזהרות בכתב.

כפי שניתן להסיק מסעיף 2 של חוק המכר, אין החוק מנסה להבטיח את קיומה של עסקת המכירה עצמה, אלא לעגן בחוק את זכויותיו הכספיות של הקונה. לפני שחוקק החוק היו מצבים אבסורדיים בהם לא היה זכאי רוכש דירה לתיעוד זכויותיו על הדירה עד שעודכן דבר המכירה בטאבו. במקרים רבים קוני דירות שילמו כמעט מלוא ערכה של דירה ולבסוף נותרו חסרי קורת גג משלהם.

החוק מציין במפורש שאין בעיכוב עסקה בשל אי אלו צווים משפטיים שונים או פשיטת רגל של הקבלן סיבה לויתור על זכותו של הקונה לקבל את הדירה שרכש, או את כספו בחזרה. עוד מטיל החוק את האחריות ליידוע הקונה על זכויותיו בכתב.

התיקונים השונים לחוק, ובפרט תיקון 5 משנת 2011 הינם בעלי משמעות השווה במידתה לסעיפים המקוריים של החוק. שני תיקונים בולטים במיוחד:

  • איחור במסירת הדירה בתקופה של 60 יום ומעלה מזכים את הקונה בזכות לפיצויים, המתעדכנים על מלוא תקופת האיחור.
  • הקבלן יהיה אחראי לתיקון כל ליקוי או אי התאמה בדירה, לתקופות שונות (בהתאם לסוג הליקוי) של בין חמש ועשר שנים לאחר מועד המסירה. הקבלן גם חייב במסירת חוברת הנחיות טכניות לאחזקת נכונה של הנכס.

הבהרות בדבר אחריותו של הקבלן לתיקון כל ליקוי ואי התאמה:

  • כל ליקוי או אי התאמה: הכוונה לליקוי במקורו בהליך הבניה, ולא כתוצאה משימוש רשלני של הקונה.
  • אי התאמה: הכוונה למערך ההנדסי של הבניין, ובפרט למערכת הלחצים הקשורה ביציבותו ובטיחותו של המבנה.
  • אחריות הקבלן מתחלקת לתקופת בדק ותקופת אחריות. משך תקופת אחריותו של הקבלן היא צירוף שתי התקופות גם יחד ומשתנה לפי הסיווגים שפורטו בחוק. כך למשל אחריות למערכת הצנרת והמרזבים היא חמש שנים והאחריות לשקיעת מרצפות בקומת הכניסה היא שש שנים.

נדבך נוסף של חוק המכר הוא הפסיקות המשפטיות, המרחיבות תדיר את פירוט הפרשנות המעשית של החוק. כך למשל נקבעה פסקה כי במקרה שאכן מתגלים ליקויים, זכותו של הקבלן לתקן את הליקויים בעצמו או להעביר את הכסף לדיירים. יחד עם זאת על הקבלן לקבוע מועד ברור להעברת הכספים או תיקון הליקויים שאם לא כן עלול למצוא את עצמו חשוף לתביעה משפטית.