מאז שאושרה לראשונה תמ"א 38 במאי 2005 היא כשלה מהשגת ייעודה העיקרי, קרי חיזוק בקנה מידה רחב של מבנים קיימים לרמת התקן בנוגע לעמידות כנגד רעידות אדמה. התיקונים שנוספו לתוכנית מאוחר יותר, ובייחוד תיקון 3 לתמ"א 38 מעודדים את הבנייה במסגרת התוכנית.
מחסור בתמריץ מימוני לקבלנים
המגבלות בתנאי מתן היתרי הבנייה המיוחלים מכוח תמ"א 38 בשילוב עם העלות הגבוהה הכרוכה בחיזוק מבנים היא האחראית לכך שאלפי בניינים בלבד עד כה חוזקו במסגרת התוכנית, במקום מאות אלפים כפי שהמחוקק התכוון.
במהותה, תמ"א 38 מורידה מהדיירים את נטל מימון חיזוק הבניין והבאתו לתקן על ידי הרחבת זכות הבנייה של הקבלן המבצע, המקבל היתר לבניית קומה נוספת וגריפת רווח ממכירת יחידות הדיור בה. הרווח הצפוי להתקבל באופן זה, בשילוב עם הקלות המס הכלולות בה הוא מקור המימון הרצוי לחיזוק המבנים.
לכאורה, מציעה תמ"א 38 תמורה הן לדיירים והן לקבלן. הקבלן עומד לפני רווח, והדיירים זוכים לעלייה בערך דירתם המשופצת בבניין עם לובי ומרחב מוגן. תיקונים קודמים לתוכנית עסקו באופן ההתמודדות עם דייר סרבן והסדרת מתן היתרי הריסה לבניין והקמתו מחדש.
אלא שבפועל הרשויות המקומיות כשלו מהקמת מנגנון יעיל במתן היתרים לבנייה מכוח תמ"א 38 ומערימות קשיים בירוקרטים המאטים את העבודה בשטח. בנוסף, בסקרי עומק ומחקרים רבים שנערכו עבור משרד הבנייה והשיכון הוכח כי העול הכספי הכרוך בחיזוק ובנייה עבור הקבלן הינו גדול ברוב המקרים מהרווח הצפוי.
עיקרי התיקון
תיקון 3 לתמ"א 38 נושא בשורה בדיוק בנקודות שעיכבו פרויקטים עד כה, על ידי הגדלת התמריץ לקבלן והסדרה נוספת של ההתמודדות מול הרשויות המקומיות. אלו עיקרי התיקון:
- הרחבת הזכות למספר הקומות הנוספות – התיקון מאפשר הוספה של עד 2.5 קומות במסגרת תמ"א 38, בניגוד להגבלה לקומה וחצי בלבד כפי שהיה לפני כן. באופן זה מספר יחידות הדיור החדשות המוצעות למכירה יגדיל את הרווח הצפוי לקבלן.
- הרחבת ההקלות במס – במסגרת תמ"א 38 התיר המחוקק פטור מהיטל שבח ומס שבח בעת הבנייה. קבלנים רבים אשר כבר סיכמו עם דיירי בניין על ביצוע חיזוק במסגרת תמ"א 38 ביקשו להרחיב את זכויות הבנייה שלהם לא רק מכוח תמ"א 38 אלא גם מתוכניות מתאר ותכנון ברמה המקומית, ועל ידי כך להגדיל את הרווח.
אלא שעל זכויות הבנייה מכוח תוכניות מקומיות לא חלו ההקלות ממס. תיקון 3 לתמ"א 38 מגדיר כי עבור בניין שהוחל בפרויקט במסגרתה, כל תוספת בנייה הבאה מכוח תוכנית בנייה מקומית תוכר גם היא לצורך ההקלות ממס.
- מתן זכויות בנייה במגרש חדש בתמורה לחיזוק מבנה קיים – המחוקק קבע כי קבלן אשר מבצע חיזוק במסגרת התוכנית, יהיה זכאי, בכפוף לפיקוח הממונה על הבנייה ברשות המקומית לקבל זכויות בנייה של בניין חדש, בתמורה להשתתפותו בחיזוק במבנה קיים. זאת, בכפוף לקיומו של מגרש מתאים במסגרת הפרויקט ובתנאי הימצאותו של הפרוייקט החדש בתחומה של אותה הרשות בה בוצעה תמ"א 38 מלכתחילה.
מידע נוסף ומקורות:
