על רקע עליית מחירי הדיור של השנים האחרונות, חל שינוי מהותי בתפיסה של כולנו. עם כל המגרעות שבמצב, הוא גם מעניק יתרון מסוים עבור אלה המעוניינים להשקיע בנכס מסוים. כתוצאה, האפשרות של קניית דירה להשקעה קוסמת עבור רבים, ומהווה הזדמנות לקבלת תשואות נאות בהחלט. אבל איך עושים זאת נכון?
אגרנו עבורכם מספר טיפים משפטיים, שיסייעו לכם לבצע את המשימה של קניית דירה להשקעה באופן הראוי ביותר. החל ממשתנים הנוגעים למוכר הדירה, דרך נתוני הנכס עצמו ועד לסוגיות בעלות גוון כלכלי שיגדירו את הצלחתה של ההשקעה.
בדיקת הנכס
כל נכס מגורים אשר נרכש כולל בתוכו היסטוריה, קצרה או ארוכה, שיש להתייחס אליה בעת הרכישה. משתנים אלה עשויים לשנות את המשוואה, ולהפוך את שאלת כדאיות ההשקעה על פיה. חשבו, למשל, על שיעבודים אשר קיימים על נכס יד שניה, עיקולים שונים או אפילו על זכויות מגוונות אשר מגיעות לצד שלישי מסוים.
מן הסתם, יהיה מידע זה זמין במאגרים שונים. עם זאת, המלצה ברורה היא לבצע את הבדיקה בעזרתו של עורך דין מקרקעין מוסמך, אשר בקיא בתקנות השונות עד רמת היסוד. בכל שלב ניתן גם להשתמש במערכת המידע על רישום מקרקעין באתר משרד הבינוי והשיכון
נסח הטאבו והמוכר
בדיקות חשובות אחרות שיש לבצע בעת קניית דירה להשקעה נוגעות לנסח הטאבו, וגם הן רצוי שייעשו על ידי גורם מומחה בתחום. זהו למעשה הגורם אשר יבטא את הזכויות המשפטיות אשר מגיעות לאדם המוכר את הנכס. אפשר לקבל מידע על נסח זה גם באתר משרד המשפטים, תחת האגף לרישום והסדר מקרקעין.
על אותו עיקרון, נדרש לבדוק את הזכויות הכלכליות של המוכר על הנכס. בין השאר, האם הוא נרשם כבעל זכויות עליו, האם יש לו את האישורים המעידים על כך וכי אכן שולמו כל המיסים על עסקאות אחרות שבוצעו ביחס לדירה, אם בכלל.
חתימת החוזה
מפתח מרכזי לביצוע עסקת רכישת או מכירה נדל''ן, להשקעה או למגורים, הוא ביצועו של משא ומתן ראוי. על פי סעיף 12 לחוק החוזים (פירוט מלא באתר של משרד הכלכלה ), לכל אחד מהצדדים אחריות לנהוג באופן מקובל ובתום לב. כך, למשל, שינוי עמדות שנחתמו בהסכמת שני הצדדים יצריך מתן פיצויים לצד השני, ויכניס אותנו לשדה המשחק המשפטי.
גם הסוגיה של זיכרון דברים צריכה להיכנס כאן לתמונה. כאן, חוק המקרקעין (1973, פרטים נוספים באתר ויקיטקסט), מגדיר כי כל מסמך אשר נחתם בנוכחות שני הצדדים, ומכיל פרטים מינימליים ביחס לנכס, יכול לשמש כחוזה. הדברים אמורים הן לגבי חוזה המכירה של נכס המגורים עצמו, והן לגבי הסכם ההשכרה של המשקיע. לכן, מומלץ מאד לתת לכל מסמך מסוג זה את מלוא תשומת הלב, ולחתום עליו בנוכחות עורך דין מוסמך.
סוגיית המיסוי
המיסוי הוא אחד המשתנים החשובים ביותר בעת קניית דירה להשקעה. ברור כי בעת כשמשכירים דירה ומקבלים עבורה שכר מסוים, נדרש להוריד ממנו את אחוז המיסוי הנקבע. בהקשר הזה, בעוד שהכנסות עד לגובה של כ-5,000 ש''ח פטורות ממס, במצבים אחרים נדרש לבחור במסלול מיסוי: למשל, מיסוי מלא על כעשירית משכר הדירה, מס שולי על מלוא ההכנסות ועוד. גורם פיננסי או משפטי יוכל לסייע גם בכך.
